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Vendre sans garantie légale & aux risques et périls de l’acheteur, vraiment ?

Afin de se prémunir contre d’éventuels recours en vices cachés, un vendeur peut limiter sa responsabilité en vendant un bien “sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur”.

Il est important de saisir la portée de l’exclusion de la garantie légale.

 

Ces dernières années, la proportion des ventes immobilières sans garantie légale a régulièrement augmenté.

C’est le cas notemment des ventes de “flips” immobiliers.

Mais, contrairement à ce que pensent parfois les vendeurs, l’absence de garantie légale ne les protège pas totalement contre les recours légaux.

 

 

Petit rappel sur la garantie légale.

Le vendeur est tenu de garantir le droit de propriété et la qualité du bien qu’il vend.

Beaucoup de propriétés immobilières sont vendues avec la garantie légale.

Cette garantie protège spécialement l’acheteur des vices cachés qui pourraient affecter l’immeuble et lui garantit également le droit de propriété sur l’immeuble acheté.

Quant au vice caché affectant un immeuble, quatre conditions générales doivent être rencontrées :

  1. Le vice doit être grave.
  2. Le vice doit être caché.
  3. Le vice doit avoir existé avant la vente de l’immeuble.
  4. Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente de l’immeuble.

 

La garantie légale de qualité et de propriété peut être exclue complètement ou diminuée dans le contrat de vente, ce qui pourrait affecter les droits de l’acheteur notamment en cas de vices cachés.

 

 

Conséquences de l’exclusion complète de la garantie légale.

Dans certaines transactions les biens immobiliers sont vendus sans garantie légale « aux risques et périls de l’acheteur ».

En principe, ce type de clause exclurait autant la garantie légale de qualité que la garantie légale de propriété.

Cependant, une telle exclusion de garantie ne donne pas au vendeur carte blanche pour passer outre toute règle de droit.

En effet, un vendeur ne pourrait pas se dégager de sa responsabilité pour le préjudice matériel causé à l’acheteur du fait de sa faute lourde ou intentionnelle, ni se soustraire des conséquences de ses mensonges ou manœuvres frauduleuses envers l’acheteur.

À la suite de la découverte par les acheteurs de graves problèmes affectant la propriété vendue et bien qu’il ne soit pas possible d’avoir un recours contre le vendeur sur la base de la garantie légale.

Toutefois, les acheteurs pourraient invoquer un recours pour vice de consentement et cause de « dol » du vendeur soit invoqué.

Dans ce cas les acheteurs devront démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi envers eux et qu’il avait l’intention de les tromper au moment de la vente.

Le « dol » du vendeur peut être dans les faits une réticence, un silence, un mensonge, ou d’avoir placé délibérément l’acheteur dans un faux sentiment de sécurité.

 

 

Jurisprudence.

Dans plusieurs jugements, confirmés par la Cour d’appel , la Cour supérieure nous rappelle que, même lors d’une vente où la garantie légale est expressément exclue, le vendeur doit agir de bonne foi, coopérer avec l’acheteur et lui fournir tous les renseignements nécessaires pour qu’il puisse décider, en toute connaissance de cause, d’acheter ou non le bien.

 

Dans un premier dossier, le vendeur avait indiqué à l’acheteur de l’immeuble qu’il existait bel et bien un puisard (fosse septique) de par ses diverses déclarations avant la vente.

Or, l’acheteur a découvert après l’achat (ou plutôt n’a pas découvert) qu’il n’existait aucune installation sanitaire.

Dans cette situation, le tribunal a fait annuler la clause d’exclusion de garantie légale et a déterminé que la propriété était affectée d’un vice caché découlant de l’inexistence totale d’installation sanitaire malgré ce que le vendeur avait laissé croire à l’acheteur.

 

Dans un deuxième dossier, le vendeur avait vendu son immeuble, aux risques et périls de l’acheteur, sans toutefois lui mentionner les problèmes de contamination fongique du bâtiment.

Un ancien locataire ayant habité l’immeuble avait transmis au vendeur une lettre explicite, dans laquelle un médecin faisait état de graves problèmes de santé d’occupants de l’immeuble, qui étaient attribuables à l’exposition fongique de l’immeuble.

La Cour supérieure mentionne que “ L’omission de transmettre cette information essentielle et déterminante démontre [de la part du vendeur] un mépris total des intérêts [de l’acheteur] et une insouciance face aux conséquences qui en résultent. ” 

On conclut alors à la faute lourde du vendeur et déclare inopérante la clause d’exclusion de garantie.

La Cour supérieure prononce donc l’annulation de la vente de l’immeuble, condamne le vendeur à rembourser à l’acheteur les travaux effectués sur l’immeuble, en plus de le condamner à des dommages punitifs.

La Cour d’appel, quant à elle, a refusé d’entendre l’appel du vendeur, le jugeant voué à l’échec.

 

 

Conclusion.

L’exclusion de la garantie légale réduit les possibilités de recours de l’acheteur en cas de vices cachés, mais ne fait pas en sorte que ce dernier n’a plus aucun recours contre le vendeur.

Le vendeur doit, malgré ce type de clause, agir en conformité avec les exigences de la loi et ne pas tenter de tromper l’acheteur.

Vendre aux risques et périls de l’acheteur : oui, mais loyalement!

 

*  Les informations de cet article sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre et potentiellement changer toute réponse d’ordre juridique.

Une consultation avec un avocat concernant votre cas particulier est vivement recommandée.

 

 

 

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24 février 2021

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