L’Entrepreneur et l’Hypothèque légale
L’hypothèque légale demeure l’un des recours les plus puissant dans l’industrie de la construction au Québec.
En vertu de l’article 2726 du Code civil du Québec, les bénéficiaires de l’hypothèque légale sont l’entrepreneur (général ou spécialisé), l’ouvrier, l’architecte, l’ingénieur et le fournisseur de matériaux.
Ce moyen efficace, vise à garantir aux personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, les paiements qui leur sont dus pour les travaux qu’ils ont réalisés. En dernier recours, l’hypothèque légale de la construction peut permettre au bénéficiaire de faire vendre en justice le bâtiment en cause afin de se faire payer sa créance.
Obligation
Pour bénéficier de l’hypothèque légale, un entrepreneur ou sous-entrepreneur doit détenir les licences exigées par la Loi. (Article 50 de la Loi sur le bâtiment).
Afin de connaitre la licence RBQ et les examens RBQ nécessaires, visiter notre section « Déterminer la licence requise (RBQ) »
Les architectes et les ingénieurs, doivent quant à eux détenir un permis d’exercice valide de leur ordre professionnel.
Travaux visés
Tous les travaux de construction, de rénovation ou d’agrandissement qui apportent une plus-value à l’immeuble donnent le droit de publier une hypothèque légale.
Les matériaux dont la fourniture donne le droit de publier l’hypothèque sont ceux qui sont fournis ou préparés pour réaliser les travaux indiqués ci-dessus. Ainsi de simples travaux d’entretien ne donnent habituellement pas ouverture à une hypothèque.
Condition
L’hypothèque légale naît dès la signature du contrat ou dès qu’une entente relative à l’exécution des travaux de construction est conclue, et ce, sans autre formalité.
Dénonciation du contrat avant le début des travaux
Les bénéficiaires de l’hypothèque légale qui n’ont pas conclu un contrat directement avec le propriétaire de l’immeuble, sauf l’ouvrier ou le sous-traitant, doivent dénoncer leur contrat par écrit au propriétaire, et ce avant le début des travaux.
C’est l’article 2728 du Code civil du Québec qui impose cette formalité obligatoire afin de se prévaloir ultérieurement de l’hypothèque légale.
Nous vous recommandons d’utiliser une formule de dénonciation qui répond aux exigences des articles 2724 et suivants du Code civil du Québec.
L’avis de dénonciation devrait ainsi être sous forme écrite, par envoi recommandé avec accusé de réception, décrire le contrat accordé, préciser le prix des travaux prévus et comporter une explication claire concernant le droit à une hypothèque légale.
Attention !
Vous devrez dénoncer toute modification ou travaux supplémentaires effectués qui n’étaient pas prévus au contrat initial. Ces travaux seront considérés comme provenant d’un nouveau contrat et nécessiteront une dénonciation additionnelle.
Publication de l’hypothèque après la fin des travaux
Pour être valide, l’hypothèque légale de la construction doit être publiée au Bureau de la publicité des droits dans un délai obligatoire.
Ce délai est de trente (30) jours suivant la fin des travaux prévus au projet de construction où le bénéficiaire a effectué les travaux (article 2727 C.c.Q.).
La partie qui publie une hypothèque légale doit le signifier au propriétaire par courrier de type « recommandé » avec preuve de signature. Ce courrier devra être accompagné d’une attestation d’un avocat ou d’un notaire.
Fin des travaux
La fin des travaux ne peut être considérée seulement lorsque tous les travaux prévus au(x) contrat(s) sont intégralement exécutés. Il s’agit donc d’une fin des travaux générale ainsi le délai de 30 jours commence uniquement lorsque le dernier sous-entrepreneur a terminé ses travaux.
Abandon des travaux
Le même délai de trente (30) jours s’applique en cas d’abandon définitif des travaux en cours de projet et qui équivaut à un arrêt définitif.
Attention tout de même de ne pas confondre « abandon » et « suspension ». En cas de suspension, le chantier est temporairement arrêté et ne correspond donc pas à la fin des travaux.
Préavis d’Exercice d’un droit hypothécaire
Votre hypothèque légale étant conformément inscrite au Bureau de la publicité des droits, vous avez six (6) mois pour exercer un recours hypothécaire sans quoi, cette dernière s’éteindra.
Après cette date, en l’absence de préavis, il ne pourra y avoir de recours hypothécaire et l’hypothèque publiée pourra être radiée sur simple demande.
Pour faire survivre votre hypothèque au-delà de cette période de six (6) mois, vous devez produire un préavis d’exercice pour informer le propriétaire de votre intention de vous prévaloir de votre garantie. Ce préavis vous donne un délai de soixante (60) jours pour délaisser le bien volontairement.
Recours hypothécaires possibles par préavis d’exercice
- Prise de possession à des fins d’administration
- Prise en paiement
- Vente par le créancier
- Vente sous contrôle de justice
Pour conclure
En tant qu’Entrepreneur en construction, nous vous conseillons fortement de maîtriser cet outil précieux qu’est l’Hypothèque légale et qui vous est conféré par le Code civil du Québec.
Soyez avisés des droits qui découlent de ce recours juridique simple et persuasif et qui peut faire la différence entre des travaux et des matériaux qui seront payés et d’autres qui ne le seront pas sur vos futurs chantiers.
Il n’est pas rare de constater des entrepreneurs en construction obligés de déclarer faillite en raison de comptes clients en souffrance ; l’hypothèque légale reste le meilleur moyen de vous protéger.
Veuillez noter que ce sujet est abordé lors de la passation des examens RBQ (2017) visant à l’obtention d’une Licence d’entrepreneur et que nous vous y préparons adéquatement dans nos formations RBQ.
Code civil du Québec annoté – Article 2727
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